Montag, 14. Dezember 2020

BGH: Vorrausetzung für Anerkenntnis eines Mietmangels durch den Vermieter

Urteil vom 23. September 2020 - AZ. XII ZR 86/18

Die Beklagte in diesem Verfahren hatte 2014 Büroflächen mit einem Stellplatz in Berlin angemietet. Die Miete betrug 3.691,38 Euro. 2015 zeigte die Beklagte der Hausverwaltung an, dass in einem der Räume ein beißender und reizender Geruch feststellbar ist. Da nur eine Besichtigung und keine Mangelbeseitigung stattfand, zahlte die Beklagte die Miete ab Juli 2015 um zehn Prozent gemindert. Weiterhin forderte Sie die Eigentümerin unter Fristsetzung und Klageandrohung zur Mangelbeseitigung auf. Im November 2015 erreichte die Beklagte ein anwaltliches Schreiben der Eigentümerin. Darin wurde angefragt, ob die angedrohte Klage bereits eingereicht wurde. Gleichzeitig bot die Eigentümerin an, den Bodenbelag in dem streitgegenständlichen zu tauschen gegen Zahlung der aufgelaufenen Mietrückstände. Daraufhin kündigte die Beklagte im Dezember 2015 das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2016 unter Verweis auf den Mietmangel und ein vertragliches Sonderkündigungsrecht. Im Februar erwarb die jetzige Klägerin das Gebäude und ließ die Mieträume erneut begutachten und ließ eine Wand zum angrenzenden WC öffnen, um Rohrschäden auszuschließen. Im Dezember gab die Beklagte die Mieträume zurück, ohne ihm November und Dezember noch die Miete entrichtet zu haben. Die Klägerin verlangt nunmehr die Mietrückstände von Februar 2016 bis Dezember 2016 sowie die vertragliche Einmalzahlung bei Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht diese abgewiesen.

Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass die Miete aufgrund des dargelegten Mangels gemindert war und der Abzug von zehn Prozent demnach berechtigt war. Bei der Geruchsbelästigung hatte es sich um einen erheblichen Mangel gehandelt. Die Voreigentümerin hätte den Mangel dadurch anerkannt, dass sie den Austausch des Bodenbelags angeboten hatte. Dieses Anerkenntnis müsse sich die Klägerin anrechnen lassen. Darüber hinaus habe auch die Klägerin den Mangel anerkannt, da sie die Öffnung der Wand veranlasst hatte, was einen kostenintensiven Vorgang bedeutet hatte. Ein Unternehmen wie die Klägerin würde einen solchen Eingriff nur aus einem triftigen Grund, wie der Mängelerforschung, auf sich nehmen. Hieraus folge eine Umkehr der Beweislast, sodass der Einwand bei Übergabe der Räume an den Nachmieter wäre kein Geruch mehr vorgelegen, nicht ausreichend war, um das Indiz des Mangels zu erschüttern. Demnach sei auch die Einmalzahlung für das Sonderkündigungsrecht nicht zu leisten, da die Beklagte nicht das Sonderkündigungsrecht geltend gemacht hat, sondern aufgrund des Mangels das Mietverhältnis kündigen konnte.

Die Bundesrichter folgten der Argumentation hinsichtlich des tatsächlichen Anerkenntnisses nicht. Richtigerweise wäre das Berufungsgericht noch davon ausgegangen, dass ein tatsächliches Anerkenntnis in Form des Zeugnis des Anerkennenden gegen sich selbst existiert. Allerdings kann dem Verhalten der Voreigentümerin und der Klägerin kein entsprechender Bedeutungsgehalt beigemessen werden.

So sei das Angebot der Voreigentümerin ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgt, sodass darin nicht der Wille zur unbedingten Erfüllungsbereitschaft oder zur Verbesserung der Beweislage der Gegenseite, zu erkennen sei. Auch aus dem Willen der Klägerin, der Mangelanzeige nachzugehen, folge nichts anderes. Darüber hinaus sei der Aufwand der Wandöffnung nicht so hoch gewesen, wie vom Berufungsgericht angenommen. Insofern hätte es den Vortrag der Parteien nicht ausreichend ausgeschöpft.